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不動産売却について知っておきましょう
「不動産を売りたいけど、何も知らない……」という方、安心してください。「不動産を売る」という事項は多くの方にとって初めてのことであり、むしろ何も知らない方が多いのです。しかし、実際売却を検討されているなら、ある程度の知識を得ておくことが必要だといえるでしょう。
神戸市灘区、東灘区、中央区、兵庫区で不動産売却を行う株式会社フルハウスでは、売主様に親身に寄り添って売却をサポートしています。こちらでは、不動産売却の基礎知識として知っておきたい、売却にかかる費用や税金についてご紹介します。
不動産売却時にかかる費用や税金を確認しておこう！
不動産売却を行うには、不動産購入の際と同様にさまざまな経費が発生します。中でも代表的な経費として挙げられるのが、「仲介手数料」と「各種税金」です。
仲介手数料については、不動産会社と媒介契約を締結する際に説明があるため予算の目安が立てやすいものの、税金については一般の方には理解が難しいこともあり、つい確認が後回しになってしまうというケースも少なくありません。しかし税金は、不動産の種類や面積などの諸条件に加え、譲渡のタイミングによっても金額が変化するため、あらかじめ知識を持っておくことが大切になるのです。
不動産売却時にかかるさまざまな費用
| 仲介手数料 | 不動産売却の仲介を依頼する不動産業者に支払う費用です。「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算されます。 | 登記費 | 住所や土地の所有権を公示するためにかかる費用です。「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権の設定登記」などがあります。 |
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消費用 （該当者のみ） |
売却する不動産に設定されている抵当権を抹消するためにかかる費用です。 | ローン返済費 （該当者のみ） |
売却する不動産の住宅ローンが残っている場合に、一括返済を行う費用です。 |
| 証明書発行費 | 不動産売買の契約を結ぶ際に必要となる、「印鑑証明書」や「住民票」などの証明書の発行費用です。 | 引越し費 処分費 |
現在住んでいる家を売却する場合には、引っ越し費用のほか、不要な家具や電化製品を廃棄する処分費が必要です。タイミングによっては仮住まいの賃料などが必要になるケースもあります。 |
不動産売却時にかかる4つのおもな税金
| 印紙税 | 不動産売買契約書に貼り付ける印紙にかかる税金です。金額は、契約書の記載内容によって異なります。 | 登録免許税 | 不動産の所有権登記や住宅ローンのための抵当権設定登記にかかる税金です。 |
|---|---|---|---|
| 消費税 | 売却する不動産が建物の場合、消費税がかかります。土地は非課税です。 | 住民税 | 売却価格が購入時の価格より上回り、利益が発生した場合にかかる税金です。購入時・売却時の差額が税金の対象額になります。 |
仲介手数料の仕組みを知っておきましょう
不動産売却にかかる費用の中でも大きなものが、仲介手数料です。仲介手数料とは、不動産売却の仲介を依頼した不動産会社に対し、売却が成立した際に支払う報酬です。
これは「成功報酬」であり、もし売却が成立しなかった場合には支払う必要はありません。そのため複数の不動産会社に仲介を依頼した場合には、その中で売却を成立させた不動産会社にのみ支払います。
支払うタイミングは、売買契約時に全額の50%、物件の引き渡し時に残りの50%を支払うのが一般的です。
仲介手数料には上限が定められています
不動産会社が受領できる仲介手数料の報酬金額は、宅地建物取引業法において上限が定められています。国土交通省により告示されている限度額は以下の通りです。
※仲介手数料は消費税の課税対象となり、下記金額にさらに消費税が加算されます。
| 取引額 | 報酬額（税抜き） |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額の5%以内 |
| 200万円超から 400万円以下 |
取引額の4%以内 |
| 400万円超 | 取引額の3%以内 |
「瑕疵（かし）の責任」ってご存じですか？
不動産売却を行う際には、売主様に瑕疵責任が生じます。瑕疵とは欠陥のことであり、売却する物件に瑕疵があった場合には、その責任を売主様が負うことになるのです。これを「瑕疵担保責任」といいます。
契約書には「瑕疵の責任」という項目があります
土地や建物、マンションなどの不動産を売買する際に締結する契約書には、「瑕疵の責任」という項目があります。その内容は以下の通りです。
【瑕疵の責任】
第13条
1売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
(1) 雨漏り
(2) シロアリの害
(3) 建物構造上主要な部位の木部の腐蝕
(4) 給排水管（敷地内埋設給排水管を含む。）の故障
なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立ち会う機会を与えなければなりません。
2売主は、買主に対し、前記の瑕疵について、引渡完了日から3カ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の内容は修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前記の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることはできません。
3前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、「建物の修復範囲等」の記載によります。
4買主は売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3カ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
5売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。
「瑕疵の責任」の内容とは
瑕疵とは欠陥のことであり、不動産売買においては、売却した不動産に何らかの瑕疵が見つかった場合に売主が責任を負うことが契約書の第13条において定められています。これを「瑕疵担保責任」といいます。
瑕疵担保責任の内容としては、「（1）修復の請求」「（2）土地の隠れたる瑕疵によって目的が達せられないときの解除権（契約解除する権利）」の2点が認められています。建物の瑕疵としては、「（1）雨漏り」「（2）シロアリの害」「（3）建物構造上主要な部位の木部の腐蝕」「（4）給排水管の故障」の4種類が挙げられていますが、買主が売主に請求できるのは修復のみ。損害賠償の請求、契約の解除、契約の無効は主張できません。
この条項の中では、ほかにも責任を負う期間など詳細が示されています。このように不動産売買において「瑕疵の責任」はとても重要なものであり、売主はこの内容をきちんと理解するとともに、買主に対して売却する不動産の情報を正しく伝えることが求められるといえるでしょう。
